Χωροταξικές Πολιτικές, Περιβαλλοντική Προστασία & Εκτός Σχεδίου Δόμηση

Τα τελευταία χρόνια υπάρχει μια τάση στην εθνική χωροταξική πολιτική για μείωση της εκτός σχεδίου δόμησης και προστασία του περιβάλλοντος και των φυσικών πόρων. Αυτό επιχειρείται μέσω της αύξησης της αρτιότητας είτε σε αγροτικές περιοχές υψηλής παραγωγικότητας είτε σε περιοχές Natura 2000. Παράλληλα υπάρχει μία τάση για διευκόλυνση τόσο στην αδειοδότηση των μεγάλων στρατηγικών ιδιωτικών επενδύσεων όσο και στην χωροταξική ένταξή τους.

Μία σειρά από νόμους που είτε νομοθετήθηκαν είτε εμφανίστηκαν σαν προτάσεις και δεν πέρασαν, δείχνουν προς αυτή την κατεύθυνση.

  • Ο Νόμος «Επιτάχυνση και Διαφάνεια Υλοποίησης Στρατηγικών Επενδύσεων» γνωστός και ως fasttrack (Ν.3894/2010) και ο νόμος (Ν.4146/2013) «Διαμόρφωση Φιλικού Αναπτυξιακού Περιβάλλοντος για τις Στρατηγικές και Ιδιωτικές Επενδύσεις» που αποτελεί διεύρυνση του πρώτου. Δίνουν μία σειρά από διευκολύνσεις τόσο σε αδειοδοτικές διαδικασίες όσο και διαδικασίες χωροταξικής ένταξης μέσω του θεσμού των Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων.
  • Ο Νόμος Ν.3937/2011 «Διατήρηση της βιοποικιλότητας και άλλες διατάξεις» ορίζει την αύξηση της αρτιότητας στις περιοχές του δικτύου Natura 2000 στα 10 στρέμματα. Αυτό το διάταγμα δεν πέρασε σε όλες τις περιπτώσεις αγροτεμαχίων, καθώς μετά από πολλές αντιδράσεις παρέμεινε η παρέκκλιση σε υπάρχοντα αγροτεμάχια μέχρι των 4 στρεμμάτων (περιοχές στις οποίες ανήκει το 20% της έκτασης της Κρήτης).
  • Το 2016 έγινε μία συζήτηση για κατάργηση των παρεκκλίσεων σε αγροτικές περιοχές υψηλής παραγωγικότητας σε αγροτεμάχια κάτω των 4 στρεμμάτων. (Αυτό το νομοσχέδιο δεν πέρασε μετά από μεγάλες αντιδράσεις μικρο-ιδιοκτητών και μικρο-επενδυτών τέτοιων περιοχών).
  • Το 2016 ξεκίνησε συζήτηση για αύξηση των περιοχών που ανήκουν στο δίκτυο Natura 2000 για περαιτέρω προστασία του περιβάλλοντος.
  • Τέλος τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) και τα Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ) που θεσμοθετούνται τα τελευταία χρόνια, ολοένα και περισσότερο αυξάνουν τις αρτιότητες και περιορίζουν τις χρήσεις σε περιοχές που θέλουν να προστατέψουν. ( Το ΓΠΣ του Δήμου Ρεθύμνου έχει πολλές τέτοιες εκτάσεις στην ευρύτερη περιοχή του αστικού ιστού και σε τουριστικές περιοχές, με αποτέλεσμα πολλά οικόπεδα να χάνουν την αξία τους χωρίς να είναι αρκετά ενημερωμένοι οι ιδιοκτήτες).

Τέτοιες πολιτικές μείωσης της εκτός σχεδίου δόμησης βρίσκουν αντίθετους μεγάλο αριθμό μικρο-ιδιοκτητών γης που βλέπουν τις περιουσίες τους να απαξιώνονται. Αυτές οι αντιδράσεις είναι τόσο μεγάλες που πολλές φορές, μαζί με τις οικονομικές επιπτώσεις από τη μείωση της ζήτησης του κατασκευαστικού τομέα σε συνθήκες οικονομικής κρίσης, οδηγούν στην απόσυρση των νομοσχεδίων.

Παράλληλα δημιουργείται μία αίσθηση αδικίας από τους μικρό-ιδιοκτήτες προς τους μεγάλο-επενδυτές, στους οποίους παρέχονται προνόμια ακόμα και σε περιοχές υψηλής περιβαλλοντικής αξίας, που δίνουν την εντύπωση δύο παράλληλων κόσμων, πάντα με βάση τις οικονομικές δυνατότητες.

Ο μόνος τρόπος για να μπορέσει να υπάρξει κάποιου είδους μείωση (μέσω αύξησης των αρτιοτήτων) ή και απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμησης, ειδικά σε περιοχές προστασίας (αγροτικές, γη υψηλής παραγωγικότητας, Natura 2000 κλπ), χωρίς παράλληλα να απαξιώνεται η μικρό- ιδιοκτησία, είναι με το να υπάρξουν αντισταθμιστικά μέτρα για τους ιδιοκτήτες γης των περιοχών αυτών.

Τέτοια μέτρα μπορεί να είναι, από τη διευκόλυνση στην πρόσβαση για φτηνή κατοικία σε ιδιώτες, μέχρι και την μεταφορά ή τη δυνατότητα πώλησης της δόμησης του οικοπέδου σε οργανωμένους και σχεδιασμένους οικισμούς.

Σε κάθε περίπτωση, η χρυσή τομή για την περιβαλλοντική προστασία, τη διατήρηση των φυσικών πόρων και τη δυνατότητα δόμησης και οικονομικής ανάπτυξης, σε όλες τις ομάδες πληθυσμού, είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί. Ενώ πρέπει να εξασφαλίζει κοινούς όρους, αίσθημα δικαίου και κίνητρα είτε για τους μεγάλο-επενδυτές είτε για τους μικρό-ιδιοκτήτες.

Κατασκευές